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邓聿文:警言崩盘征兆 房价高到让开发商也恐惧  

2009-12-21 20:58:28|  分类: 社会之窗 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“物极必反”是任何事物发展的规律,房地产也不例外。当房价涨到连副部级高官也叹息买不起,特别是当开发商们也本能地恐惧如今的房价时,离泡沫破灭或许就不远了。因为开发商对市场的把握,要比一般人更敏感。

  话说在日前上海市人大常委会主任刘云耕召开的代表座谈会上,沪上某房地产公司老板、也是人大代表的季宝红讲,虽然房价上涨让房企赚得盆满钵满,但不少业内人士却也对火热到“离谱”的市场忧心忡忡。他直言,上海房地产市场真有点像日本泡沫经济时候一样,崩盘的某些征兆已经显现。

  季老板是用房屋租售比来说明上海的房价高得离谱。国外的房屋租售比,一般认为月租金乘250倍是房产总价比较合理,超过300倍就过了警戒线,但现在上海的房屋租售比,平均下来是500倍,远高于警戒线。

  季老板讲的是上海的情况,放在全国也大体合适。社科院最近发布的经济蓝皮书指出,85%的家庭没有购买住宅的能力。按说,房价不应该涨得这么厉害,毕竟危机还未结束,其他国家房价还在低水平徘徊,但我们除了在今年一季度陷入低谷外,房价就一直飙涨,甚至超过危机前的最高水平。这是一种非正常的现象,因为它不仅远离了人们的收入,也远离了国家的经济基本面。分析原因,有如下几个因素:首先,天量信贷使得开发商们能够轻易获得贷款,从而没有资金压力。作为一个靠银行信贷吃饭的行业,若没有资金压力,房地产老板是不会降价销售的;其次,投机导致需求被动增长;另外,很多人预期对房地产市场的政策优惠取消,而赶在之前购买住房,也导致近期需求大增;最后,地方政府的土地出让抬高了地价,直接导致房价的成本上升。

 

上述几个因素中,有开发商要为高房价负责的,但严格说来,商人的角色就是言利,他没有义务为人们解决住房问题。不过,政府就不一样了,住房作为一个最大的民生问题,它负有保障每个人“住有所居”的责任。在这方面,地方政府的责任更大。可是,我们看到地方政府并未负起应负之责。前不久全国人大的检查表明,在国家的4万亿投资计划中,惟独保障性住房建设没有完成国家下达的进度。其中的原因,就在于对地方政府没有利益。金融危机保增长目标的提出,事实上强化了政府的“GDP”政绩导向,而保障性住房的建设增加不了多少GDP,相反,还会减少地方政府的土地出让收入。出让土地的收入是许多地方重要的财源,在金融危机时期,企业效益不好,税收收入大减,如果房地产形势再不好,对很多地方政府来说,无疑雪上加霜。所以,有些地方政府有和开发商合谋拉抬房价的嫌疑,至少对开发商抬高房价的行为不作干预。

  拉抬房价的一个手段就是让财大气粗的央企或地方国企进入本地的房地产市场,以提高土地出让价。央企或有实力的地方国企不存在资金链断裂的风险,所以它们不怕土地价格高。这就是为什么各地对本地出现的地王不加干预的原因。正因出让土地有着巨大利益,北京等地对2010年更是制定了高达千亿的土地出让计划。

  要使得地方政府真正负起调控房地产的重任,克服依赖“土地财政”的状况,必须为它们寻找可持续的财源,这就需要推进财税体制改革。改革是需要时间的,但是现在就连房地产老板都表示担心楼市崩盘了,各方不能不警惕啊!  

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